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为小区业主谋福利,有效运转的优质业委会长啥样?

2020年给小区每户业主发放大米和面粉,2021年元宵节给小区每户业主发了一张100元的购物卡。发福利的不是哪家单位也不是物业公司,而是安宁区阳光怡园小区业主委员会。用他们的话说:为业主谋福利,不只是送一袋面粉或一袋大米。

收益来自哪里?怎么保持良性运转?为小区业主谋福利,有效运转的优质业委会长啥样?记者带您一起去阳光怡园小区看看。

让公共收益不再是“谜”

今年30岁出头的陈卫良是安宁区银滩路街道阳光怡园小区业委会主任,在他看来,一个有效运转的业委会要做的事情有很多。 

说起小区物业的管理,家住安宁区阳光怡园小区的部分业主有说不完的烦恼:“之前,我们小区换了两家物业公司,不管是开发商成立的物业公司还是竞标入驻小区的物业公司,总的来说感觉管理不专业,收费还不便宜,服务也不到位,收什么费用也不和我们业主商量,收的费用都用在哪儿了,谁也不清楚。”

业主们对物业管理或多或少都有一些意见,最主要的问题集中在:服务不到位、维权难,物业说怎么管业主就得遵照执行,没有商量的余地。

小区业主对原来物业公司多有怨言,向辖区街道报备后,于2015年8月成立了“银滩路街道阳光怡园小区业主委员会”,在某央企供职的陈卫良,经过业主选举担任业主委员会主任。“上任后的第一件事就是找到相关单位了解小区维修资金的情况。因为小区规模比较大,小区公共区域维修很难。小区公共区域广告收益是多少?这部分收益怎么用,用到哪里去了?对于这些,小区每一位业主都很关心,但一直以来都是个谜。”陈卫良说。

陈卫良感慨,要当好这个业委会主任,光有热情还不够,还得有一定的专业技能。除此之外,小区内电梯、楼道、公共区域等位置的商业广告收入也被全部用在了基础设施的改善上。

让陈卫良引以为傲的是,如今小区内还新建了凉亭、图书阅览室、健身休闲广场等,并对小区绿化进行了改造,这些都没动用一分钱的维修资金,全部来自公共收益。“之前对于小区内公共区域的收益没有看在眼里,自打担任业委会主任后,详细算下来还真是不可小觑,阳光怡园小区有12栋住宅楼,1921户有6000多人,小区内公共区域一年的收益近25万元。”

公共收益收入支出分明

阳光怡园小区公共区域一年的收益近25万元,对于这部分收益的使用有明确的办法,收益来自哪些项目,用于哪些项目,每年都要在小区公示栏里长时间公示,尽可能让小区每一位业主看到。

陈卫良说,随着时间的推移,小区内诸如上水管爆管等事故频频发生,这些问题不但严重影响着业主的生活,而且还制约了小区其他各项工作的开展,牵制了业委会与物业公司的大量精力,浪费小区物业的大量资金。

“多年来,业委会一方面通过不断给物业公司打气,稳定了人心;另一面积极协同物业公司共同应对各种问题,共同面对各种抢修任务,真正做到了重大问题早发现、早沟通、早解决。截至目前,业委会已经协同物业抢修小区上水管线两次、地基塌陷数次、楼宇外墙皮排险数次、抢修消防管线数次、电梯机房防水抢修一次。业委会和物业共同努力,将对业主的影响降到了最低,使得业主生活较之前变得安稳许多。”业委会副主任魏鹦鹦说,2018年8月,抢修上水管线一项花费21万元,这些资金都是从小区收益中支付的。

据记者了解,自打小区业委会成立至今,业委会、物业及小区居民代表,由业委会和物业共同出资的方式,对小区故障率较高的多台电梯进行了维修,更换了部分电梯的钢丝绳及线缆、电器设备;对电梯机房顶防水进行了抢修,彻底解决了电梯因顶层漏雨导致停用的问题;对部分塌陷路面、破损石材进行了维修,提升了小区环境;对原本瘫痪的门禁系统进行了改造及更换。所以这些,维修费用主要从物业公司代管的停车场收费结余及部分公共收益中进行支出。

由于小区供暖多年来一直存在着中、低区供暖质量没有高区好,部分把头房屋热损耗大、热计量跑数大、暖气不热的问题,从2019年起,业委会协同物业公司聘请专家多次对小区供暖系统进行把脉,至目前,已经通过更换循环泵等途径逐步对暖气系统进行了调整,2021年供暖结束后,将逐步对热计量表进行校准更新,相信暖气问题将得到有效改善。

做业主放心的代言人

成立小区业主委员会之初,业委会是维护物业、开发商的利益还是业主的权益,不少业主都心存疑虑。

“小区内绿化带里部分干死的树木需要更换了!”阳光怡园小区业主通过微信群反映情况后,小区业委会及时组织物业公司、业主代表协商。业委会通过前期了解,查阅相关资料,走访相关部门,并召开群众议事会,向业主解释问题产生的原因,得到业主理解,及时化解了业主与物业间的矛盾,然后组织物业、业主代表将小区绿化带里干死的树木及时进行了更换。

“物业公司在服务业主时也有很多尴尬事。有些是房屋质量问题,需要开发商协调处理,还有些不属于物业的服务范围,有时候容易产生误会和矛盾。”负责小区物业的甘肃英联嘉业物业有限公司阳关怡园小区项目部经理刘梓先说,业委会成立后好多了,很多矛盾纠纷到物业之后,他们先和业委会沟通,通过他们再去与业主沟通。“2020年疫情防控期间,小区业委会筹资购买酒精、消毒液,连续几天,业委会成员及物业人员上门为业主配送,实实在在的成效,真真切切的实惠,业主看在眼里、暖在心里,疑心也释然了。”

随着小区业委会工作的不断深入,建立健全档案已经成为规范业委会履职的一个重要手段。2019年起,业委会逐步建立健全小区档案,主要包括:小区现有的工程管理档案、前期物业服务档案、业委会工作档案。通过建立健全小区档案,增加了物业公司、业委会对小区的了解,提升了物业工程管理效能,明确了业委会的工作责任。

“2020年春节期间,小区业委会给每户业主发放面粉和大米,今年元宵节当天,向每户业主发了一张100元的购物卡,虽然价值不大,但足以说明业委会在为业主实实在在办事呢!”4号楼业主何云、7号楼一业主吴鸿霞、9号楼业主李莉芳说,自从小区成立业委会以来,小区公共区域收益定期公示,保障了业主的知情权;监督小区物业公司为业主做好服务,小区环境卫生好了,业主家有个突发事件,只要给物业打电话,短时间内就会派人上门了解,能解决的第一时间处理,解决不了的会同业委会想办法处理。“业主们一下感觉有了主心骨,将小区的内部矛盾成功解决在了‘家门内’,大部分业主表示满意。”

“从为业主换来真金白银的福利到维系小区稳定,从协调各方矛盾到业主‘自管’提升服务质量,在业委会有效运行的过程中,也折射出了小区自治的创新性构建。由此可见,一个好的业委会不是昙花一现、不可复制。”安宁区银滩路街道阳光怡园小区业委会主任陈卫良说,他们将总结经验,让好的管理经验在业委会“代代相传”,使其良性循环。 

兰州日报社全媒体记者 滕效宏 文/图/视频

责任编辑:骆陇霞

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